2026/05/28 相続税の５年ルールについて
いつも弊社HPを御覧になっていただき誠にありがとうございます。
今回は営業担当社員がお届けさせて頂きます。
本日ホームページを書かせて頂いております６月7日から関東が梅雨入りしたよ
うです。
これから夏までじめじめとした陽気が続き、曇りや雨の日が続くと思うと憂鬱な
気分になりますね。
今回は、令和8年度の税制改正についてお話させて頂きます。
これまで、アパート・マンションといった収益物件の購入は、富裕層を中心にご
く一般的な相続税の節税方法だった。たとえば、時価1億円のマンションを購入
した場合でも、相続税評価額は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基に
算出されるため、3,000万円から4,000万円程度にまで評価額を圧縮することが
可能だった。
しかし、改正により、取得から5年以内に相続が発生した場合、原則として“課
税時期における通常の取引価額”によって評価されることになる。具体的には、
収益物件の取得価額の80％で評価することになり、従来は60%から70%ほど圧
縮できていた評価額が、20%程度の圧縮にとどまり、節税効果が大幅に低下する。
そのため、相続税対策として評価額の圧縮を狙っていた資産家にとっては、大き
な痛手となる。余命宣告を受けた後や高齢になってからの不動産購入による節税
メリットが失われるため、いわゆる「駆け込み相続対策」が事実上無効化するこ
とになる。
近年、相続直前に購入した収益物件の路線価による相続税評価が否定された“20
22年最高裁判決”や、“2024年のマンションの評価方法の改正”というトピックス
があったが、今回の改正も、これらの一連の流れを受けたものといえるだろう。
なお、この改正は、相続の5年前から所有している土地にアパート・マンション
などを建築する場合には適用されない。その場合は、従来通りの評価額の圧縮効
果が期待できるため、今後は、“収益物件購入”か“所有地に建築”かによる節税効
果の使い分けについても正しく認識しておく必要がある。
（1）相続税対策の早期開始と物件選びの再考
これまでもさまざまな改正により、相続発生直前の相続税対策が封じられてきた
が、今回の改正もその流れの一つといえる。今回創設された「5年ルール」を回
避するためには、投資家が元気なうちに物件を購入し、少なくとも5年以上の長
期にわたり保有する必要がある。
（2）生前贈与の早期実行
教育資金等の一括贈与については2026年3月31日をもって廃止となり、生前
贈与の有効な1つの手法が閉ざされた。一方、2024年に改正され、使い勝手の
良くなった相続時精算課税制度については、今後有効に活用したい。
（3）相続税の増加に備える
今回の改正で網にかかった相続税対策を行っていた人の中には、当初想定してい
たよりも相続税の負担が重くなるケースも増えることが予想される。そのため、
納税資金として現金を残しておく必要性が高まる。
（4）資産構成のリバランス
今後、不動産だけに偏ったポートフォリオは、評価方法の突然の変更に対して脆
弱といえる。今回の改正を踏まえ、現預金、株式などの運用資産、保険、不動産
などのバランスを見直し、税制改正によるマイナスの影響を弱めるとともに、納
税資金の流動性を確保することも大切になる。
～私たちインテリジェンス・ネットワークは
皆様のよりよい生活の為日々精進してまいります～
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うです。
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気分になりますね。
今回は、令和8年度の税制改正についてお話させて頂きます。
これまで、アパート・マンションといった収益物件の購入は、富裕層を中心にご
く一般的な相続税の節税方法だった。たとえば、時価1億円のマンションを購入
した場合でも、相続税評価額は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基に
算出されるため、3,000万円から4,000万円程度にまで評価額を圧縮することが
可能だった。
しかし、改正により、取得から5年以内に相続が発生した場合、原則として“課
税時期における通常の取引価額”によって評価されることになる。具体的には、
収益物件の取得価額の80％で評価することになり、従来は60%から70%ほど圧
縮できていた評価額が、20%程度の圧縮にとどまり、節税効果が大幅に低下する。
そのため、相続税対策として評価額の圧縮を狙っていた資産家にとっては、大き
な痛手となる。余命宣告を受けた後や高齢になってからの不動産購入による節税
メリットが失われるため、いわゆる「駆け込み相続対策」が事実上無効化するこ
とになる。
近年、相続直前に購入した収益物件の路線価による相続税評価が否定された“20
22年最高裁判決”や、“2024年のマンションの評価方法の改正”というトピックス
があったが、今回の改正も、これらの一連の流れを受けたものといえるだろう。
なお、この改正は、相続の5年前から所有している土地にアパート・マンション
などを建築する場合には適用されない。その場合は、従来通りの評価額の圧縮効
果が期待できるため、今後は、“収益物件購入”か“所有地に建築”かによる節税効
果の使い分けについても正しく認識しておく必要がある。
（1）相続税対策の早期開始と物件選びの再考
これまでもさまざまな改正により、相続発生直前の相続税対策が封じられてきた
が、今回の改正もその流れの一つといえる。今回創設された「5年ルール」を回
避するためには、投資家が元気なうちに物件を購入し、少なくとも5年以上の長
期にわたり保有する必要がある。
（2）生前贈与の早期実行
教育資金等の一括贈与については2026年3月31日をもって廃止となり、生前
贈与の有効な1つの手法が閉ざされた。一方、2024年に改正され、使い勝手の
良くなった相続時精算課税制度については、今後有効に活用したい。
（3）相続税の増加に備える
今回の改正で網にかかった相続税対策を行っていた人の中には、当初想定してい
たよりも相続税の負担が重くなるケースも増えることが予想される。そのため、
納税資金として現金を残しておく必要性が高まる。
（4）資産構成のリバランス
今後、不動産だけに偏ったポートフォリオは、評価方法の突然の変更に対して脆
弱といえる。今回の改正を踏まえ、現預金、株式などの運用資産、保険、不動産
などのバランスを見直し、税制改正によるマイナスの影響を弱めるとともに、納
税資金の流動性を確保することも大切になる。
～私たちインテリジェンス・ネットワークは
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